年报解读 | 融创中国:化债成果显著,土储资源充裕

常识爱好者房产新闻 2025-04-02 7706

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2024年，是本轮房地产深度调整的关键年，楼市整体处于筑底阶段，回稳动能已在积聚。在此重要节点上，房企破局需要直面的两大考验，即债务风险化解与存量资产盘活：前者加固资产基本盘，为经营恢复创造必要条件，更好地完成保交付；后者激活内生“造血”引擎，将转化成实打实的营收与现金流贡献。

披荆斩棘的闯关路上，融创率先取得突破性进展，展现出可持续的经营恢复态势。融创2024年收入740.2亿元，实现毛利28.9亿元；有息负债降至2596.7亿元，较2023年底减少181.6亿元，资本结构优化，抗风险能力显著增强。

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化债成效显著

2024年，融创在全国84个城市实现交付17万套，近三年累计交付达66.8万套。2025年将继续交付6万套，全力迎接保交房工作收官。

化债层面取得的重大进展，为2024年融创财报表现夯实了基础。从创新提出市场化化债方案，到总规模154亿元的境内债重组成功，融创仅用50多天，成为了行业首家完成境内公司债整体重组的房企，预计可削降约70%的境内公司债务，且5年内不再有兑付压力。

随着公司层面化债动作不断，融创将“减负”力度进一步延伸到项目层面。去年11月，融创宣布调整与彰泰集团的合作，专注分拆后的12个项目开发，将不再支付剩余64.19亿元的交易对价款，大大减轻公司的现金流压力；相隔数日，融创出售哈尔滨冰雪大世界全部股份，所得4.05亿元用于支持当地项目的保交付工作。

土储资源充裕，服务、文旅经营稳健

在房地产业绩整体下滑的叙事背景下，整体化债层面的突破性进展，一定程度上保障了融创资产基本盘的稳固。在累计计提减值总额超920亿元后，融创仍保有551.5亿元净资产、405.2亿元归母净资产，且资产质量也十分优渥。

随着行业调整期的持续深入，优质资产对于头部AMC、大型国有信托等金融机构的磁吸力也在进一步提升。截至目前，融创与AMC总体合作规模已近350亿元。2024年至今，融创多个项目成功引入新增融资，为项目减负化债、资产盘活接连贡献标杆案例：融创武汉桃花源获东方资产第三次增资，累计合作规模已达51亿元；长城资产与融创就重庆湾项目达成融资合作，拟注资24.76亿元保障项目后续开发建设；北京融创壹号院获中信金融资产支持，成功完成债务重组；天津梅江壹号院二期也获得大型央企信托5.5亿元项目新增融资。

优质资产在金融机构的强力加持下，迅速从激烈的市场竞争中脱颖而出，凭借扎实的产品力获得认可。外滩壹号院二期2024年实现三开三罄，总销售额达215亿元。上海壹号院一批次开盘当日售罄，二批次开盘当日去化率超96%，销售额达66亿元。截至2024年末，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约12776万平方米，权益土地储备面积约8756.5万平方米，大量分布在核心一二线城市。

融创围绕地产核心主营业务，协同推进服务、文旅业务的发展，也令企业稳步增强了抵御风险的能力。2024年融创收入结构显示，文旅+物管收入占比相较2023年同期，自8.1%提升至16.3%。2024年，融创服务在竞争日趋激烈的物管市场中稳健发展，业务结构持续优化，实现收入69.7亿元，其中来自第三方的收入68.02亿元，同比增长5.6%，占总收入比例约为98%；在管建筑面积稳步增长7%至2.9亿平方米，外拓质量显著提升，核心城市占比98%，超千万项目近一半。与此同时，融创文旅板块实现收入52.1亿元，融创乐园、商业、冰雪三大业态全年客流量同比增7%至1.67亿人次，酒店入住率也进一步提升。

全国两会掷地有声地提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，再次向市场传递出中央稳楼市的坚定决心。随着核心城市率先回稳，融创也将全力以赴推动债务风险化解与资产盘活，以穿越周期的韧性，持续书写行业复苏的样本，静待春天的到来。

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